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宋朝的“招拍挂”

发布时间:2020-05-01 00:32:27 来源:亮剑军事网 作者:亮剑 阅读量:

  今天,房地产为许多城市的经济发展提供了很大的推动力,按中国现行的土地制度,城市住房的土地是国有的,开发商拿到的只是几十年的土地使用权。假设某个城市有一大块地皮要划出来建设商品房,市政府通常会以“招拍挂”的方式,将这块地的70年使用权转让出来。什么是“招拍挂”呢?招,指招标;拍,指拍卖;挂,指挂牌。这是三种转让国有土地使用权的方式,它们的竞价形式略有不同:招标,竞买者只报一次价,出价保密;拍卖,竞买人在指定时间、地点公开竞价,可以多次叫价;挂牌,竞买人在挂牌期限内可多次出价,出价保密。

  中国内地的“招拍挂”制度,效法自香港。大家都知道,香港的土地是公有的,港府享有土地所有权和大部分土地的支配权。港府再通过“土地批租”的形式出让土地业主权给予私人或单位,而土地批租的方式主要就是招标与拍卖。香港的土地批租制度,又延续自英国。许多人可能不知道,按英国法律,大不列颠王国的全部土地名义上都归国王或国家所有,国王通过批租,将土地使用权转让给私人。

  不过,土地“招拍挂”制度的渊源,我们也可以从宋代的历史中找到。历史进入宋代,土地公有的“均田制”已经瓦解,总体来看,宋朝的土地主要都归私人所有,但宋政府也拥有一批官地,这些官地通常都是农业用地,但政府的官员肯定不会自己下地种田,所以他们通常会雇用佃农来耕种,或者干脆将官地的所有权或使用权转让给私人。而宋政府转让官地的方式,就采用“招拍挂”的做法。

  当然,宋朝时并没有“招拍挂”的说法,而是叫作“扑买”或“买扑”。扑,带有博弈、竞争的意思;买,就是买卖、交易的意思。合起来,就是竞价买卖。宋朝很流行的“扑买”,跟现代社会的招投标、拍卖制度是非常相似的。

  假设宋朝时杭州有一大片官地,政府觉得自己亲自管理很麻烦,而且财政也需要一笔钱,所以决定将这片土地的所有权或者使用权转让给私人,那么宋朝官府采用的转让方式,通常就是招标、拍卖。我们根据史料的记载,来还原宋朝拍卖一块官地的整个过程。

  首先,主持拍卖的杭州官府要对拿出来招标的“标的”——即要拍卖的那块官地的所有权或使用权进行估价,设定“标底”。这个“标底”的设定,当然不能张口就来,而是要合情合理、有依有据。宋朝政府通常会根据这块地的位置、面积、产量估算,并参考邻近类似地块的市场交易价,进行综合评估,采取一个适中的价格,立为拍卖的底价。

  然后,杭州官府要在热闹的地方,比如衙门的粉壁、城门、街道等处张贴招标的公告:政府现在要拍卖一块地皮的所有权或使用权,位于哪里,面积是多大,底价又是多少,欢迎有意竞买的人在限期内,前来竞价,在底价的基础上添价投标。投标的期限,一般是一个月至三个月。

  当然,不是什么人都可以参加投标的。宋朝政府对投标者有资格审查:政府官员、官户以及名下田产超过多少百亩的大地主,是不可以扑买官田宅的;提供不了担保财物与担保人的一般平民,也是没有竞标资格的。除此之外的其他任何有合法身份的宋朝人,只要你有财力,都可以前往投标。

  在投标的有效期内,杭州官府会在州县衙门设立一个大木柜,将它锁好,接受竞标者的投标。凡符合资格、有意投标的人,都可以在规定的期限内,填好“标书”投入木柜之内。“标书”的内容主要是你愿意出的竞买价是多少钱,你可以担保的家产又是多少,担保人是谁,然后还要亲笔签名。你填写的“标书”是密封的,除了你自己,其他人都看不到你“标书”的内容,所以宋人将这个投标的过程叫作“实封投状”。

  木柜旁边有官吏监督投标,并且登记每个投标者的投标时间。这个时间登记很重要,后面我会说到。投标的有效期到期之后,便截止投标,木柜立即被运回杭州衙门。假如限期之内没有人前来投拍呢?这就是“流标”,官府一般会调低标底,挑一个时间再次公告招标。

  接下来要进行的,便是拆封、评标的程序。木柜的拆封必须是公开的,有州政府多名官员在场,并允许公众观看。搞暗箱操作是不行的。宋朝的评标标准通常采取最高价原则,即出价最高的那个人中标。如果出最高价的有两人以上,即以先投标的那个人胜出——所以在投标的时候才要登记时间。中标人倘若反悔,不想要这块地呢?那他就要罚款,按其出价的10%进行罚款。

  按照惯例,租佃官府所拍卖地块的人具有优先扑买的权利。开标之后,政府一般要知会原来的租佃人,告知他说:这块地的中标价已经出来了,是多少钱,你愿不愿意按这个价钱承买,请在五日之内给予明确答复。如果原租佃人愿意出这个价,那么这块地的所有权或使用权则归他;如果他不愿意出价,则归竞标的人。

  中标人确定之后,还有一道程序要走——公示,以表示整个招投标过程的公开、公正。最后,由政府给中标人颁发一张“公凭”,类似于“产权证”,证明你拥有这块地的所有权或者使用权。

  所有权与使用权是不同的概念。如果政府拍卖的是官地的所有权,那么你中标之后,这块地就完全归你所有了;如果政府拍卖的是官地的使用权,那么你所扑买到的,只是这块地的若干年使用权与收益权,到期之时,政府会回收。当然,在期满的前一年,政府要先询问你,是否有意继续承包,如果有意,政府通常会给予一定优惠,比如你可以“分期付款”;如果你无意再承包,政府即贴出公告,重新招标。

  这就是流行于宋代的处理国有资产产权流转的“扑买”制。放在13世纪之前,它无疑是世界上最先进的招投标制度,即使以今天的眼光来看,也是挑不出大的制度性缺陷的。

  宋朝的“扑买”制不仅用于官地所有权、使用权的转让,在出让官营酒坊、矿坑、河渡的经营权,出让食盐、茶叶的特许经营权,乃至承包一些集市的税收时,都会采用“扑买”的方式。

  最常见的“扑买”形式就是我们前面介绍的“实封投状”:竞标人出的竞买价是秘密的,除了自己谁也不知道,跟今天的投标一样。除了“实封投状”,宋朝政府还实行过一种公开竞价的“扑买”制,叫作“明状添钱”。什么意思?就是竞标的人聚在一起,公开叫价、竞价,谁出的竞买价最高,谁就能得到“标的”。你看,这个“明状添钱”是不是跟今天的拍卖很相似?

  毫无疑问,“明状添钱”的拍卖,要比“实封投状”的投标更刺激,更能激发恶性竞争。一些竞标人志在必得,难免会失去理智,将竞买价越叫越高。比如官府拍卖一个酒坊五年的经营权,五年收益预计是50万贯,但在公开竞价的热烈气氛下,出价人可能会头脑一热,叫出80万贯的竞买价。结果就悲剧了,虽然赢得了经营权,但五年经营下来,却亏了大本。所以,“明状添钱”的竞拍制只实行了很短一段时间,便被政府叫停了,还是推行“实封投状”的招标制。

  宋代之后,招投标制度便衰落了。2002年版的《辞海》将“买扑”解释为“宋元的一种包税制”,并称“元沿宋制,但包税范围扩大”。这个解释是不准确的。宋代的“买扑”不等于包税,虽然宋政府有时会将一些小集市的税收权承包出去,但“买扑”制更多的还是用于转让官营手工业的经营业、专卖品的特许经营权、国有资产的产权。到了元代,“买扑”才只限于包税。至于明清时期,基本上就没有听说有什么“扑买”制了。

  为什么“扑买”制度会在明清时期消失?简单来说,是因为明朝人很反感宋朝政府大搞投标、拍卖的行径。宋王朝推行“扑买”制,目的是增加财政收入,给人的印象似乎很贪婪,如同一个拼命抬价的大商人。这样的政府形象,是不合明清时期的意识形态的,所以明朝人将宋代的“扑买”制大骂了一通,当然也不会沿用宋人的做法。

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